Читать онлайн «Сам себе риэлтор. Схема сделки с недвижимостью. Часть 1»

Автор Вадим Шабалин

Вадим Шабалин

Сам себе риэлтор. Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью. Часть 1

Агентство СIР РГБ

Под редакцией С. В. Прокофьева

Сведения об авторе и редакторе:

Прокофьев С. В. – вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, автор проекта «103 вебинара риэлтору». crt-vostok. ru

От редактора

У вас в руках первая часть книги «Сам себе риэлтор – Как самостоятельно провести сделку с недвижимостью». Ее название привлекло вас, заинтересовало. Вы полны решимости наконец решить свой квартирный вопрос.

Кому полезна книга

Книга поможет лично вам улучшить жилищные условия без переплаты и получить наилучший для вашего бюджета вариант.

О книге

Рынок недвижимости стремительно изменяется, одни вопросы утрачивают актуальность, им на смену приходят новые ситуации, неразрешимые без рекомендации эксперта. Серия из четырех «карманных» книг и электронный комплект к ним основаны на бестселлере Вадима ШАБАЛИНА «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке», выдержавшем 18 изданий с 1997 по 2014 г.

Об авторе

Вадим Геннадьевич ШАБАЛИН, кандидат юридических наук, практикующий юрист, лидер авторского коллектива серии книг «Сделки с недвижимостью», популярный бизнес-тренер для профессиональных риэлторов в ЦРТ ВОСТОК. В профессии уже почти 25 лет.

Купите книгу сейчас!

Эта книга стоит как чашка кофе, а сэкономит вам больше месячной зарплаты и предостережет от непоправимых ошибок.

Вы узнаете:

• что нужно сделать (и чего делать НЕЛЬЗЯ) при проведении своей сделки с недвижимостью;

• почему риэлторы и юристы так много просят за свои услуги;

• начнете понимать, когда можно действовать самостоятельно, а на какие работы лучше пригласить специалиста и как его контролировать.

С уважением —

Сергей ПРОКОФЬЕВ,

автор проекта «103 вебинара риэлтору»

Введение

Согласно вездесущей статистике, каждая московская квартира меняет своих хозяев раз в 8—10 лет. Если вы, глубокоуважаемый читатель, достигли совершеннолетия (не говоря уже о более почтенном возрасте), то наверняка вам приходилось переезжать с одного места жительства на другое. Вспомните, что пришлось при этом пережить!

Недаром в народе говорят, что два переезда равносильны одному пожару, особенно в наше неспокойное время, когда прибыльный рынок недвижимости притягивает к себе, как магнит, множество мошенников. Как показывает практика, проблемы с криминальными элементами при решении жилищных вопросов возникают у граждан, не владеющих информацией о том, каковы «правила игры» на рынке недвижимости, что и в какой последовательности необходимо делать по своему варианту (и что делать категорически нельзя), а также слабо разбирающихся в том, куда и к кому обратиться за помощью.

РЕЧЬ В КНИГЕ ПОЙДЕТ О ТОМ, КАК:

• свою недвижимость правильно оценить;

• грамотно организовать рекламу варианта;

• найти подходящего партнера и заинтересовать его своими условиями;

• проверить выбранный вариант на юридическую и криминальную чистоту;

• безупречно оформить сделку, минимизировав при этом налоги;

• контролировать действия специалистов-посредников;

• построить свои взаимоотношения с правлением жилтоварищества, чиновниками и представителями правоохранительных органов

И САМОЕ ГЛАВНОЕ – ОСТАТЬСЯ С КВАРТИРОЙ ИЛИ ПРИ ДЕНЬГАХ!

Обязательно смотрите главы, посвященные действиям ваших оппонентов (например, если вы, уважаемый читатель, – продавец, тщательно изучите рекомендации для покупателей, ведь вам необходимо знать их основные психологические приемы).

Еще одно замечание: в тексте книги, приведенных таблицах и расчетах иногда указываются рыночные цены разных объектов недвижимости. Естественно, эти данные берутся на момент сдачи издания в печать (конец 2016 г. ). В дальнейшем ценовая ситуация будет другая, так что следите за ее изменениями!

В таблицах и электронных приложениях приведено большое количество фактического материала, используемого при совершении сделок с недвижимостью. Надеемся, что эти данные помогут вам сэкономить силы, время и деньги.

Итак, глубокоуважаемый читатель, в добрый путь!

Часть I

Схема сделки с недвижимостью

Глава 1. 1. Определение рыночной цены

Существует ли объективная методика оценки квартир?На чем она основана? Доступна ли она простым гражданам?

На первую и третью части вашего вопроса можно ответить утвердительно: профессиональными риэлторами и оценщиками разработано несколько общедоступных методик оценки квартир, которые применяются в основном для Москвы, Подмосковья и Петербурга. Если вам необходимо определить стоимость жилья в других городах, то необходимо сделать следующее:

1) купите в городе, где находится жилплощадь, газету, журнал или бюллетень, в котором указана стоимость продаваемых квартир в табличной форме. Предварительно поинтересуйтесь у продавцов газет, какие «туземные» издания наиболее читаемы и авторитетны в сфере недвижимости;

2) по газете найдите цену нескольких похожих по типу дома вариантов в соответствующем районе, определите стоимость их квадратного метра;

4) умножьте получившийся результат на количество метров общей (не жилой, а именно общей!) площади вашей конкретной квартиры и сравните результат с цифрами, опубликованными в газете (или на популярном сетевом ресурсе).

Хотел оценить свою квартиру. Позвонил в четыре риэлторских агентства, рекламирующих подобную услугу. Везде назывались разные цены, в среднем на 5—10 % ниже той, что указана в газетах за похожую жилплощадь в нашем районе. Где истина?

Истина, скорее всего, находится посередине. Даже опытным маклерам трудно сразу назвать точную стоимость объекта, не видя его собственными глазами, так что это вполне объяснимо.

Если вы хотите оценить принадлежащую вам недвижимость более объективно, воспользуйтесь услугами независимых оценщиков или поработайте по принципу «сам себе оценщик», используя методику, приведенную в Видеоприложении 1.

В московском регионе можно зайти на сайты irn. ru, sob. ru и provereno. ru.

От чего зависит стоимость квартиры в большей степени – от типа дома или его местонахождения? Как, зная среднюю стоимость квадратного метра площади в конкретном районе, оценить индивидуальные особенности жилья (ремонт, вид из окна, состояние подъезда и т. д.

. )?

При практической оценке квартир (см. Видеоприложение 1 на сайте videokniga. tv) используются два основных критерия, определяющие среднюю стоимость квадратного метра общей площади: категория (категорийность) дома и местоположение дома по частям города (в Москве – по административным округам и муниципальным районам). В столице местоположение дома оказывает сильное влияние на стоимость (например, абсолютно одинаковые квартиры на территории муниципальных районов «Крылатское» (самый престижный из спальных) и «Капотня» (самый непрестижный) отличаются в 1,6–1,8 раза). Аналогичная тенденция, но в меньшей степени, наблюдается и в других городах-«миллионерах»: Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове, а также в столичных Киеве и Минске. В Москве, например, разработана «шкала престижности» всех 120 муниципальных районов города. Чем меньше соответствующий цифровой рейтинг, тем выше средняя стоимость квадратного метра общей площади жилья в одном типе дома.

Категорийность дома (за исключением, пожалуй, самых дорогих элитных, именуемых оценщиками «внекатегорийные люкс») оказывает меньшее влияние на стоимость жилья: обычно разница цены метра в «сталинском» и «хрущевском» домах на территории одного района не превышает 1,5 раза. Для того чтобы определить точную стоимость квадратного метра реальной квартиры, зная среднюю по данному району и типу дома, необходимо учесть (в процентах от средней стоимости) все имеющиеся достоинства и недостатки конкретной оцениваемой квартиры. В видеоприложении также приведен пример оценки. Попробуйте им воспользоваться.

Пробовал оценить свою квартиру по методике, приведенной в одной из ваших книг. Однако в газетах местоположение квартиры задается по ближайшей станции метро, а типов домов меньше. Как быть в таком случае?

Методика массовой оценки квартир, о которой идет речь в Видеоприложении 1, относится к категории профессиональных (именно по ним и работают специалисты-оценщики). Кроме того, можно использовать (правда, точность результата будет ниже) всевозможные любительские методики. Основное их отличие от профессиональных заключается в том, что в качестве критерия местоположения дома задаются не муниципальные районы, а станции метро или исторически сложившиеся названия местностей: например, по профессиональной методике дома на улице 3-й Карачаровской в Москве будут оцениваться как на территории муниципального района Нижегородский, а по любительской – как Карачарово (20 минут транспортом от метро «Авиамоторная»).

Также имеются существенные отличия по определению категории дома: в самых распространенных любительских методиках их присутствует 5–7, а не 9—12, как в профессиональных. Примерное соответствие любительских и профессиональных категорий приведено в таблице 1. 1.

Таблица 1. 1

СООТВЕТСТВИЕ КАТЕГОРИЙ ДОМОВ ПО РАЗНЫМ МЕТОДИКАМ ОЦЕНКИ

Как уже отмечалось выше, оценка квартир по любительской методике дает менее точные результаты, однако для первого приближения этого вполне достаточно, тем более отличия имеются в определении средней стоимости квадратного метра общей площади по району, а оценка индивидуальных особенностей каждой конкретной квартиры проводится аналогично (см. Видеоприложение 1). Так что попробуйте использовать различные подходы по принципу «Больше методик – хороших и разных», сравнив в дальнейшем полученные результаты.

Можно ли оценить свою квартиру онлайн? Насколько достоверен будет результат?Живу в Санкт-Петербурге. На запрос «оценка квартиры онлайн» «Яндекс» выдал более 10 страниц ответов, даже региональное ограничение «Санкт-Петербург» особо их количество не сократило.

При этом следует для начала отделить пшеницу от плевел: игнорируются все сайты с пометкой «реклама», странички риэлторских агентств, а также профессиональных оценочных фирм. На практике более-менее достоверными (для Москвы и Питера, во всяком случае) являются следующие ресурсы:

irn. ru – «Индикаторы рынка недвижимости». Оценка выполняется относительно точно, дается «вилка» значений, возможна ретроспектива (данные начиная с 2002 года);

provereno. ru – «Проверено. ру». Портал, интегрированный с хорошо знакомым практикующим риэлторам gdeetotdom. ru. Главное достоинство – возможность провести оценку по конкретному дому (адресу). Недостаток – ангажированность (тут же навязываются риэлторские услуги, причем весьма низкого качества);

sob. ru – «Собственник». Калькулятор ориентируется на базу данных winner и также выдает ссылки на реальные варианты. Недостатки: сам сервис трудно найти на портале; не развернуты характеристики поиска; результат выдается не в виде вилки, а дискретно. Этот портал можно использовать как вспомогательный.

В заключение – небольшое «домашнее задание». Попробуйте оценить свою квартиру (или отдельное жилье, параметры которого вы хорошо знаете) на всех этих ресурсах и сравните результаты. ...